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Steuern / Umsatzsteuer 
Montag, 25.07.2022

Steuerfreie Veräußerung eines mit Option zur Umsatzsteuer erworbenen Grundstücks - Berichtigung des Vorsteuerabzugs

Die (Weiter-)Veräußerung eines baureif gemachten Grundstücks nebst dazugehöriger Planungsleistungen ist für den Bau von Vermietungsobjekten auch dann eine nur einmalige Verwendung des Grundstücks zur Ausführung eines Umsatzes, wenn der Grundstückseigentümer in der Planungsphase Hilfsumsätze aus der übergangsweisen Genehmigung der Aufstellung von Werbemedien auf dem Grundstück erzielt. Die berichtigungsneutrale Geschäftsveräußerung eines im Aufbau befindlichen Vermietungsunternehmens setzt voraus, dass dieses bereits eine gewisse objektive Verfestigung erfahren hat. Die Herstellung der Baureife und der Abschluss von Gewerberaummietverträgen für ein noch zu erstellendes Objekt reicht dafür jedenfalls dann nicht aus, wenn das objektiv zutage getretene Geschäftsmodell dem eines Bauträgers/Grundstücksentwicklers entspricht. So entschied das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht (Az. 4 K 38/19).

Die Klägerin hatte im Jahr 2005 ein unbebautes innerstädtisches Grundstück erworben, auf welchem sie ein Stadtquartier projektierte. Nach langjährigen Planungen und Verhandlungen gelang ihr für das Projekt der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit näher definierten Vorgaben für die Erteilung der Baugenehmigungen. Noch vor dem Beginn der Bauarbeiten veräußerte die Klägerin das Grundstück nebst Planungsleistungen und bereits vorab geschlossener Gewerberaummietverträge für einen Supermarkt und einen Drogeriemarkt. Die Veräußerung erfolgte mit insgesamt drei Verträgen, die aufgrund ihrer Verknüpfung mit der Erteilung der Baugenehmigung erst in 2016 wirksam wurden. Bei Grundstückserwerb hatte die Klägerin zur Umsatzsteuer optiert und Vorsteuern in entsprechender Höhe gezogen. Sie machte geltend, das Grundstück nach dessen Bebauung für Zwecke einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nutzen zu wollen. Entgegen dieser Absicht veräußerte die Klägerin das baureife Grundstück in 2016 nebst Planungsleistungen und mit den beiden vorgenannten Mietverträgen in unbebautem Zustand und umsatzsteuerfrei an eine KG. Das Finanzamt ging mit Blick auf die von der ursprünglichen Absicht abweichende Verwendung des Grundstücks von einer Verpflichtung zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a Abs. 2 UStG aus.

Das Gericht hielt das für rechtmäßig. Dabei bewertete es die Grundstücksveräußerung als ersten Verwendungsumsatz des Wirtschaftsguts Grundstück. Die aus der Zwischennutzung des Grundstücks als Aufstellfläche für Werbemedien erzielten Umsätze ordnete das Gericht als für die Abgrenzung der Berichtigungstatbestände gemäß § 15a Abs. 1 und Abs. 2 UStG unmaßgebliche Hilfsumsätze ein. Da für § 15a Abs. 2 UStG kein Berichtigungszeitraum und keine Korrektur pro rata temporis gelte, sei die Vorsteuerberichtigung im Jahr der Grundstücksveräußerung in voller Höhe vorzunehmen. Den Einwand einer berichtigungsneutralen Geschäftsveräußerung gemäß § 1 Abs. 1a UStG wies das Gericht zurück. Dabei stellte es darauf ab, dass die Klägerin nach den objektiv zutage getretenen Verhältnissen wie ein Grundstückshändler, Grundstücksentwickler bzw. Bauträger aufgetreten sei. Einen auf nachhaltige Vermietung gerichteten unternehmerischen Nutzungszusammenhang habe sie im Veräußerungszeitpunkt noch nicht geschaffen, sodass der Veräußerungsgegenstand nicht als von der Erwerberin fortgeführtes Vermietungsunternehmen zu qualifizieren sei.

Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt (BFH-Az.: XI R 10/22).

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